Инвестиции в недвижимость не слишком прибыльны, но зато надежны. Главное — правильно выбрать момент для приобретения. Для этого необходимо разобраться, как изменятся цены на квартиры в ближайшие месяцы, и понять, будут ли скачки. Прогноз ситуации на рынке жилья поможет определить лучшее время, чтобы инвестировать в жилую недвижимость.

Как и почему изменились цены за год

В 2020 г. существенно выросла стоимость как первичного, так и вторичного жилья. На 1 апреля цена 1 м2 вторички в Москве в среднем составляла 247,215 тыс. руб., тогда как в 2019 г. она была на уровне 211,7 тыс. руб. Более значительный скачок произошел на рынке первичного жилья: стоимость увеличилась со 199,2 до 243,5 тыс. руб.

Рост цен объясняется изменением курса рубля, снижением доходности вкладов и действием программы льготной ипотеки со ставкой под 6,5%. Последняя действовала до 1 июля 2021 г., после чего была продлена на новых условиях — со ставкой до 7% годовых. Перечисленные факторы повысили спрос на жилье, что привело к повышению стоимости. Не меньший вклад в этом вопросе внесли:

  • удорожание строительных материалов — на 6,3% за весь 2020 г. (по данным Росстата на декабрь 2020 г.);
  • сокращение предложения, вызванное нехваткой иностранных рабочих и введением эскроу-счетов, нужных для расчета между покупателем и застройщиком.

Сложившаяся ситуация заставила застройщиков смещать сроки строительства новых и сдачи уже реализующихся объектов. Это подтверждается снижением числа объектов в базах агентств недвижимости — в сравнении с январем 2020 г. их количество уменьшилось на 33% в Москве и на 27% в регионах.

Об изменениях цен на жилье в 2021 г.

По оценкам экспертов, с 2008 г. рынок жилой недвижимости находился в стагнации. Во время застоя формировался огромный отложенный спрос. Люди планировали покупку жилья, но чуть позже. Пандемия с ее новыми условиями фактически послужила поводом к реализации этого спроса. И если в предыдущие кризисы недвижимость не была столь востребована, то в этом, наоборот, стала основным направлением для инвестиций.

В 2021 г. можно наблюдать, как начался многолетний период роста цен на жилье. Этому поспособствовала не только пандемия. Свою роль сыграли подорожание нефти и высокие инфляционные ожидания. В результате лучшей альтернативой стали инвестиции в недвижимость.

На сегодня цены на жилье находятся на своем пике. В дальнейшем они будут расти не так активно, в том числе благодаря изменениям условий льготной ипотеки. Но ожидать резкого снижения уровня до того, что был до начала пандемии, и удешевления в сравнении с первым полугодием тоже не стоит. Этому помешают ослабление рубля, нехватка рабочей силы и удорожание строительных материалов. Кроме того, рост цен будут поддерживать новые проекты, которые реализуются уже по высокой стоимости.

Что происходит с ипотечными ставками в 2021 г. и как они повлияют на стоимость жилья

С августа 2021 г. вступили в силу новые условия по ипотеке. Ставка по льготной программе увеличилась до 7%. Кроме того, было решено повысить надбавки к коэффициентам риска по ипотеке с низким первоначальным взносом (от 15 до 20%).

По прогнозам экспертов, это может привести к увеличению кредитных ставок. Все просто: повышенная ставка компенсирует риски банка по кредитам с низким первоначальным взносом. Из-за этого люди будут либо копить, либо пользоваться предложениями застройщиков по субсидированию. Проблема заключается в том, что субсидированная ипотечная ставка предлагается для жилья с более высокой стоимостью за 1 м2. Косвенно это тоже повлияет на рост цен на недвижимость.

Сами банки будут стараться сдержать рост ставок, чтобы не допустить явного спада на ипотеку. Но нельзя забывать про повышение ключевой ставки, которая была увеличена Центробанком до 6,5% (впервые с 2019 г.). В сентябре банки и вовсе ожидают увеличения до 7%. И если вслед за ней не повысятся ставки по банковским вкладам, то спрос на недвижимость еще увеличится за счет владельцев депозитов со сроком, истекающим в этом или следующем году. В результате цены на жилье могут повыситься еще на 3-5% уже осенью: сначала на первичном, а постфактум — на вторичном.

Когда же покупать недвижимость

Представители девелоперов, банков и агентств недвижимости считают, что лучшее время для покупки жилья в сложившихся условиях — прямо сейчас. На сегодня условия выгодны как для приобретения квартиры для себя, так и с целью инвестиций. Снижения цен на первичном рынке точно не будет, а вот повышение, хоть и не такое активное в сравнении с 2020 г., вполне вероятно. Кроме того, сейчас еще есть возможность воспользоваться льготной ипотекой.

Если рассматривать недвижимость с точки зрения инвестиций, то самое время сделать вложения. Приобретя квартиру на старте продаже или на этапе котлована, с перепродажи можно получить прибыль до 25-40%. Особенно привлекательные проекты на высокой, но не завершающей стадии строительства. Все потому, что строительные риски почти полностью закрыты. При этом стоимость жилья продолжает расти по мере сдачи объекта. Это помогает минимизировать риски, связанные с возможной заморозкой строительства, и получить выгоду по завершении проекта.