При купле-продажи земельного участка есть риски. Если в процессе или после подписания договора будут обнаружены нарушения закона — сделку могут аннулировать. Кроме того, не зная точного статуса земли, при покупке можно приобрести большие проблемы. Избежать таких ситуаций помогает предварительная проверка. Она будет полезна не только в ситуациях, когда кажется, что в предложении продавца есть подвох. Даже если на первый взгляд все выглядит законно, расслабляться не стоит, ведь землю проверяют не только с юридической точки зрения.

Юридическая проверка земельного участка

Самой главной считается юридическая проверка участка. Все просто — необходимо заказать выписку из ЕГРН. Безопаснее всего делать это на официальных сайтах ведомств — rosreestr.ru (справочная информация по недвижимости предоставляется сервисом https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/online_request) и kadastr.ru (действует обновленный сервис предоставления выписок — spv.kadastr.ru). В интернете появилось много сайтов-двойников, которые либо берут оплату и не предоставляют сведения, либо отправляют ложную информацию.

Выписка оформляется очень легко:

  • На сайте rosreestr.ru можно проверить участок по кадастровому или условному номеру, адресу или номеру права.
  • На сайте spv.kadastr.ru требуется ввести адрес или кадастровый номер объекта. Еще можно загрузить CSV-файл — тогда в корзину автоматически добавятся выписки по объектам недвижимости, указанным в этом файле. Номера объектов должны разделяться запятой, точкой с запятой или переносом строки.

Выписка из ЕГРН помогает узнать:

  • точную площадь и категорию земельного участка;
  • имя правообладателя;
  • сведения о государственной регистрации права;
  • наличие ограничений права и обременений, правопритязаний, заявленных в судебном порядке требований (находится ли земля в залоге или под арестом).

В проверке земельного участка могут помочь еще несколько документов. Их тоже заказывают на сайте Росреестра. В список входят:

  • Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Вы сможете узнать, во сколько участок оценивается государством.
  • Выписка о переходе прав на объект недвижимости. Позволяет узнать сведения обо всех предыдущих собственниках участка, т. е. сколько раз и по каким сделкам он передавался.
  • Выписка о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости. Подозрение должно вызвать проведение большого количества разных сделок в короткие сроки, а также заниженная стоимость покупаемого участка. Есть риск, что человек окажется мошенником, и приобретенная у него землю в дальнейшем истребуют.

По кадастровому паспорту

Выписка из ЕГРН на сегодня заменяет кадастровый паспорт земельного участка. Последний документ представлял собой выписку из кадастра недвижимости, выдававшуюся в период с 1 марта 2008 г. до 1 января 2017 г.

Формально кадастровый паспорт, выданный в указанные сроки, является действительным, поскольку у него нет срока действия. Но на сегодня документ не используется при государственной регистрации прав собственности. Кроме того, указанные в нем сведения могут быть недостоверными, поскольку они были актуальными на момент подписания. Данные могли измениться, например, изменилась площадь участка или были уточнены его границы. Для получения актуальных сведений необходимо запрашивать именно выписку из ЕГРН.

Градостроительная проверка участка

Следующая проверка приобретаемой земли направлена на то, чтобы оценить, в каком статусе на данный момент находится участок: выполнено ли межевание, можно ли строить жилой дом, не противоречат ли данные из межевого плана другим документам и соответствуют ли реальному положению дел.

Кроме того, необходимо проверить, не входит ли участок в ЗОУИТ (зону с особыми условиями использования территорий). Это может быть водоохранная или санитарно-защитная зона, зоны охраны памятников истории и культуры, зоны охраны нефте- или газопровода и пр. У каждой из них есть свои ограничения, из-за которых строительство на участке может оказаться невозможным.

Чтобы проверить, не входит ли земля в ЗОУИТ, необходимо попросить продавца предоставить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Его можно заказать на портале госуслуг. Дополнительно будет полезно проверить участок на публичной кадастровой карте Росреестра. Она поможет убедиться, что границы земли указаны точно, она поставлена на кадастровый учет, имеет заявленную площадь.

Техническая проверка участка

Если предыдущие проверки показали, что все в порядке, остается провести техническую оценку участка. Это сверка в натуре. Стоит договориться с продавцом, чтобы встретиться и вместе провести осмотр, а также проверку на соответствие реального состояния земли документам. Нужно измерить площадь участка, проверить расположение забора точно по границам. Если есть возможность — познакомиться с владельцами соседних участков.

Какими бы привлекательными ни казались стоимость и параметры участка, проверкой пренебрегать не стоит. В подобных сделках есть много подводных камней. Проверив все документы, вы сможете обезопасить себя от серьезных проблем.